1. 들어가는 말
건물 명도(인도) 소송이란 건물의 소유권자가 점유할 만한 정당한 권한이 없는 점유자를 상대로 법원에 점유이전을 제기하는 민사 소송입니다. 건물 명도 소송은 주로 상가나 임대주택 등의 건물에 대하여 임대인이 그 계약이 해지된 임차인에 대하여 제기하는 경우가 제일 많고, 경매로 낙찰받은 낙찰자가 대항력 없는 임차인을 상대로 제기하는 경우도 있습니다.
오늘은 건물 명도 소송의 진행과정 및 절차에 대해 간단히 말씀드리겠습니다. 건물 명도 소송에 대해 상담하시는 분들이 가장 많이 궁금해하시는 부분이 소송 시간이 얼마나 걸리느냐의 문제입니다. 이에 대해서는 이 사건 성공사례 맨 아래 부분에 자세히 알려드리겠습니다(물론, 사건의 성격과 법원의 차이로 인해 다소간 차이는 있을 수 있으니 참고바랍니다).
2. 사건의 시작
1) ◯◯시 상가 주택의 소유자인 이◯◯씨는 2018년 2월 20일에 자신의 상가 건물 중 103호를 음식점으로 3년(36개월, 보증금 2000만원, 월세 100만원) 사용할 것을 내용으로 하는 임대차계약을 김◯◯씨와 2018년에 체결하였습니다.
2) 임차인은 매년 2월 20일에 1년 월세인 1200만원을 임대인에게 지급하여 아무 문제가 없었고, 3년 계약 기간이 끝난 2021년 2월에, 임대인 이◯◯씨와 임차인 김◯◯씨는 다시 3년 계약을 하기로 약정하였습니다. 그런데, 난데없이 2021년 초에 코로나 사태가 발생하여, 임차인이 월세를 내기 힘들다고 하여 월세가 밀렸고, 밀린 월세는 상가 보증금에서 제하기로 하다가, 결국 보증금이 0원이 되었습니다. 이 이후부터는 임차인은 보증금이 없는 상태로 1년 월세 1200만원을 임대인에게 납부하다가, 2023년 2월부터는 사정상 6개월분의 월세 600만 납부하고, 나머지는 8월 20일에 주겠다고 구두로 약정을 하였습니다.
3) 그런데, 임차인이 김◯◯씨는 나머지 6개월분의 월세를 납부하지 않은 채, 가게의 집기류는 그대로 두고 잠적해 버렸습니다. 임대인 이◯◯씨는 임차인에게 연락을 해보았지만 통화를 할 수도 없어, 2024년 4월에 저희 사무실을 방문하여 상담하신 후, ‘건물인도청구 소송’을 제기하였습니다.
4) 건물인도청구 소송의 청구취지는 건물의 인도와 밀린 월세 800만원 및 소제기 시점부터 상가인도완료일까지 월100만원의 차임 또는 차임 상당의 부당이득금의 지급을 청구한다는 것이었습니다(의뢰인께서 상대방에 대해 계약해지의 통지를 하지 않은 상태여서 소장을 통해 임대차계약 해지를 통보하였습니다).
3. 진행 과정
1) 점유이전금지가처분
4월에 소장을 접수하고 난 직후, 점유이전금지가처분 신청을 하였습니다. 행여나 임차인이 상가 건물에 대한 점유를 타인에게 이전하게 되면, 건물인도 소송에서 승소를 하더라도 그 집행이 상당히 곤란해 질 수가 있어, 보통은 건물인도 청구 소송과 더불어 진행을 합니다. 가처분 신청을 한지 4일 후에 법원에서 담보제공명령이 나왔습니다. 이는 점유이전금지가처분이 채무자인 임차인에게 손해를 미칠 수 있어, 그 손해에 대한 담보제공을 하라는 것입니다. 서울보증보험에다 담보제공명령서를 보내고, 일정 금액을 납부하여 보험증권발급이 되면(따로 법원에 납부하였다고 신고를 할 필요가 없이 자동으로 법원으로 전송됨), 1~2일 이내로 점유이전금지가처분 결정이 나오게 됩니다.
가처분 결정이 나오면 2주 이내에 해당 법원 소재 집행관 사무실을 방문하여 점유이전금지가처분 강제집행신청서를 작성하여 첨부서류(집행권원+송달증명서+강제집행위임장)와 함께 제출하면, 이후 1~2주 안에 집행관이 나와서 송달문서 등을 게시하며 가처분 강제집행이 완료됩니다.
2) 확정판결 이후의 강제집행신청
건물인도청구 소장이 임차인에게 송달되지 않아 법원에서 주소보정명령이 내려와, 임차인의 주민초본을 떼어 봤으나 주소지는 변동되지 않았습니다. 이후 2~3차례 특별송달로 임차인의 주소지에 소장이 발송되었으나 역시 송달이 되지 않아, 상대방 없이 재판을 하는 공시송달재판을 신청하여, 한 차례 변론기일 이후 9월경에 법원에서 건물을 인도하라는 판결이 나왔습니다. 소장 접수 이후 승소판결까지 약 5개월이 소요되었습니다(아마 상대방이 없는 공시송달재판이어서 기간이 짧을 수 있었으리라고 생각됩니다).
승소 판결을 받았으니, 이제 강제집행을 해야겠죠? 판결문이 나온 이후 2주일이 되면 판결이 확정되는데, 이때 판결집행문 및 송달확인서를 뽑아 강제집행위임장을 첨부하여 점유이전금지가처분 강제집행과 동일하게 다시 해당 법원 집행관 사무실로 가서 강제집행신청서를 접수합니다. 접수하면 집행비용영수증이 나오고, 그 액수를 납부하면 됩니다. 이후의 강제집행은 ‘계고(일종의 구두 통지) → 집행 → 매각(유체동산에 대한 압류와 매각)’의 순서로 진행됩니다.
※ 건물인도청구 소송의 과정
① 4. 15 건물인도청구 소장 접수
② 4. 25 점유이전금지가처분 신청서 접수
③ 4. 29 담보제공명령
④ 4. 30 점유이전금지가처분 결정
⑤ 5. 1 점유이전금지가처분 강제집행신청
⑥ 5. 8 강제집행시행(송달문서게시)
⑦ 9. 11 건물인도판결
⑧ 9. 27 판결 확정
⑨ 9. 30 강제집행신청